お店の新規開業や移転を考えていて、今まさに店舗物件を探しているという方も多いのではないでしょうか。物件探しの中で必ず耳にする言葉の1つに「居抜き物件」というものがあります。
この記事では「居抜き物件」と呼ばれる店舗物件の概要や、居抜き物件を契約するメリット・デメリット、店舗開業時の注意点などをご紹介します。

「居抜き物件」とは？

まず、居抜き物件とはどのような店舗物件を指すのか、その概要についてご説明します。

居抜き物件

居抜き物件とは「入居者だけを抜いた物件」というような意味合いで、以前入居していたテナントの内装や設備、厨房機器や食器、調理器具などの備品がそのまま残された状態となっている物件を指します。
すべての内装や設備などが残されているとは限らず、物件によっては一部の内装・設備だけが残った状態の場合もあります。
なお、床や壁、天井、内装など設備がすべて取り払われ、梁（はり）や柱、コンクリートや配管などがむき出しになり骨組みのみとなった状態の物件は「スケルトン」と呼ばれます。

居抜き物件が多い業態とは

店舗の業態によって、居抜き物件が多くなる場合とそうでない場合があります。
特に、競合他店の多い飲食業や美容関連の店舗は経営不振による撤退・廃業などが起こりやすく、居抜き物件がその分多くなる傾向があります。

この特徴から、飲食店や美容院などのサービス業では、店舗移転や新規開業の際には居抜き物件を活用し、新規コストを抑える事例も多く見られます。

造作譲渡とは？

居抜き物件の契約では、「造作譲渡契約」が必要となる場合があります。ここでは、居抜き物件を活用する際に行わなければならない「造作譲渡契約」についてご紹介します。

造作譲渡契約とは

以前のテナントから新しいテナントへ、物件内に残された内装や設備などを譲渡・売却する契約を指します。
このため、居抜き物件での開業にともなっては「賃貸借契約」と「造作譲渡契約」の2つの契約を行わなければなりません。

なお賃貸借契約は貸主（オーナー）と行い、造作譲渡契約は以前のテナントと行うこととなります。居抜き物件の契約時は物件費用と造作譲渡料の両方がかかるため注意が必要ですが、物件によっては造作譲渡料が無料となっている場合もあります。

居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き物件を活用して店舗を開業することにはメリットもありますが、気をつけるべき点もあります。ここでは、居抜き物件を選ぶメリットとデメリットをご紹介します。

居抜き物件のメリット

1.初期費用を抑えられる

スケルトン物件の場合は内装や設備に多くの費用がかかりますが、すでにそれらが設けられた居抜き物件を選ぶことでその費用を削減できます。ただし、居抜き物件の内装や設備はあくまで中古のため、使用中に故障するリスクも想定しなければなりません。故障が多く発生することで、結果的に多くのコストがかかってしまう可能性もあります。特に設備類は必ず事前に動作確認を行い、正常に使用できることを確かめておきましょう。

2.短期間でオープンできる

居抜き物件は、すでに内装や設備が用意されているため契約の時点で物件内部がお店の体裁になっています。スケルトン物件で内装・設備にかかってしまう工期を短縮でき、もし希望に合った物件がすぐに見つかれば営業開始までの流れをとてもスムーズにできます。

居抜き物件のデメリット

1.内装・レイアウトの自由度が低い

店内の内装やレイアウトがすでに決まっているため、好みのイメージ通りの内装に仕上げることは難しいかもしれません。仮に居抜き物件を一から作り替える場合、解体から行わなければならずスケルトンよりも工期や費用が多くかかってしまいます。
内装や設備へのこだわりが強く、それに合った店舗を作りたい方の場合は、物件をよく見て慎重に決める必要があるでしょう。

2.前の店舗のイメージが引き継がれる場合もある

居抜き物件の場合、以前のテナントの評判が直接影響することもあります。契約の検討時には前のテナントの退去理由をきちんと聞いておき、自店のイメージに影響がないか確かめておくと良いでしょう。また、内装などを少し工夫することで、どなたが入店しても以前のテナントとは雰囲気が違うと分かるよう配慮することも効果的です。

居抜き物件を契約するときの注意点

いざ居抜き物件を契約しようとなった際も、注意すべき点や確認したいポイントがあります。ここでは、居抜き物件を契約するときの注意点をご紹介します。

必ず見学に行く

気になる物件が見つかったら、必ず一度は実際に訪問して状態を見に行くようにしましょう。見学時にはお店の立地が営業に適しているかも合わせて確認することが大切です。「人通りが多いエリアなのか」「最寄り駅からどのくらいの距離なのか」「競合店はどのくらいあるのか」など、店舗営業に関連する立地条件を忘れずにチェックしておきます。

設備や機器の確認をする

設備の位置を見て、営業時の使いやすさなどを確認しておきます。ご自身で営業する際に不足している設備がないかどうか、新しく機器を入れる必要がある場合には、そのスペースを確保できるかなどを確認しておきます。
また、機器が古いとすぐに故障してしまう可能性もあり、予想外の修理費や処分費がかかるかもしれません。設備機器の動作確認や程度はしっかりチェックしましょう。

リース契約の確認をする

引き継いで利用する予定の設備や機器のリース契約の内容や年数、支払いの残額などを確認しておきます。全ての設備が譲渡の対象であれば問題ありませんが、リース契約を前の事業者から引き継いだ場合はリース料の支払いが必要です。ランニングコストの負担が長期的になる可能性もあるので、リース設備の有無はしっかりと確認しておきましょう。

店舗開業で気をつけるべき売上管理と防犯対策

店舗を移転開業したり、新規で他店舗や姉妹店をオープンしたりする際は、さまざまな管理を見直すチャンスでもあります。特に売上金などの現金管理には多くの手間がかかりますし、内部のスタッフによる現金詐取などの不正が起こる可能性も想定しなければなりません。

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店舗の売上金管理も、極力店内で多額の現金を取り扱わずに済むスタイルが一般化しています。現在、その日の売上金を夜間金庫へスタッフが持ち込んで納入するなどの管理を行っている方は、新規開店や移転の機会に売上金管理の見直しを行ってみてはいかがでしょうか。

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売上金を日々数える締めの作業や、人の手で夜間金庫へ現金を持ち込む手間が削減され、残業を減らすことで人件費の削減につながります。また、夜間金庫に持ち込む際の盗難のリスクもなくなり、スタッフの安全確保にもなります。

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店舗の複数展開に伴い従業員や顧客の数が増えると、万引きや不法侵入などの犯罪に遭遇するリスクは自然と高まります。大切な従業員や顧客の安全を確保ためにも、店舗それぞれの環境に応じた適切な防犯対策が必要です。

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ALSOK-G7は、高画質画像で離れた場所の様子をしっかり確認できる「ライブ画像確認」を備えた、多店舗展開している場合の運用に最適なセキュリティサービスです。ライブ画像確認では稼働時間外の様子も確認できるため、従業員の超過勤務などを監視したり台風などの災害時に被害の有無を確認したりすることも可能です。

まとめ