実家の空き家を民泊に！始め方や民泊運営のメリット・デメリットを解説

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本記事では、空き家になった実家を民泊として活用する方法について、民泊の条件や始め方、民泊運営のメリット・デメリットなどをご紹介します。
実家が空き家のままになっており、「活用したいがどうすれば良いか分からない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。空き家の活用方法には賃貸や売却のほか、近年は宿泊施設として貸し出す「民泊」も注目されています。

空き家活用のひとつ、民泊とは？

国土交通省の「民泊制度ポータルサイト」によると、民泊とは「住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供すること」と定義されています。
つまり、本来は住宅である物件を観光客・ビジネス客などに向けた宿泊場所とすることを「民泊」と呼ぶと理解しやすいでしょう。

出典：民泊制度ポータルサイト

民泊の種類

民泊は制度によって要件が大きく異なるため、まずは種類ごとの違いを理解しておくことが重要です。
民泊は、「旅館業民泊」「特区民泊」「新法民泊」の3種類に細分化され、それぞれの制度に則って実施する必要があります。また、運営形態によって営業日数や申請方法、設備基準などが異なるほか、自治体独自の条例が定められている場合があります。民泊を始める際は、国の制度だけでなく自治体のホームページなどで運営予定地の要件を確認することが大切です。

旅館業民泊

旅館業民泊は、住宅物件を旅館業法に基づいた「簡易宿所」として活用する方法です。簡易宿所とは、宿泊施設となる場所を複数人で共用するものです。代表的なものとして民宿、ペンション、登山時に泊まる山小屋などがあります。また、都市部に多く見られるカプセルホテルも簡易宿所に該当します。
旅館業民泊には宿泊日数制限と年間営業日数制限がなく、継続的に民泊を運営できるメリットがあります。しかし開業にあたっての申請の難易度は非常に高いため、始めるハードルも高くなっています。

特区民泊

特区民泊とは、国が定めた「国家戦略特別区域」内で、国家戦略特別区域法に基づき運営される民泊です。民泊の運営は、国家戦略特別区域法および当該自治体が定めた条例に則って行われます。民泊日数は2泊3日以上との制限があり、また宿泊所の最低床面積は25㎡以上とされています。なお、住宅宿泊事業法（民泊新法）のような年間営業日数の上限規制は適用されません。
具体的な実施自治体としては、大阪府の一部、東京都内の一部特別区、千葉市、新潟市、沖縄県などが挙げられます。ただし、特区民泊をめぐる規制は随時見直されるため、開業前に最新情報を確認しましょう。

出典：大阪府「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（いわゆる「特区民泊」）について」
東京都 政策企画局「国家戦略特区」

【空き家を民泊にする方法】新法民泊

3つ目は住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいて運営される「新法民泊」です。実家の空き家を活用する場合は、新法民泊として運営する方法が該当します。
新法民泊は、住居専用地域での運営が可能です。他2種と比較し申請が容易で、開業のハードルが低くなっています。

【新法民泊の特徴】

• オンライン申請で届出を行うことができ、審査に通過すると運営を始められる
• 空き家の老朽化が著しい場合でなければ、大規模なリフォーム工事をせずに民泊運営を開始できる
• 最低床面積は1人当たり3.3㎡で、床面積の条件が緩い
• 営業可能日数は年間180日以内と制限がある
• 家主不在の場合（空き家を活用する場合）は住宅宿泊管理業者への業務委託が必須

空き家の現状

住宅・土地統計調査によると、2023年時点での空き家数は約900万戸となっています。1993年の約448万戸から約2倍に増加しており、空き家問題は年々深刻化しています。
そのため、放置するのではなく、売却や賃貸、民泊などを活用して空き家を有効活用する方法に注目が集まっています。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」
総務省「平成5年住宅・土地統計調査」

空き家を民泊施設にする条件

	住宅宿泊事業法による要件
許認可について	届出が必要
住居専用地域での営業	可能（制限がある場合もあり）
営業日数	年間180日以内に制限あり
宿泊者名簿の作成・保存義務	あり
床面積	最低3.3m²／人
衛生措置	除湿、定期的な換気・清掃等 寝具のシーツ、カバーの交換 浴槽や加湿器の洗浄によるレジオネラ症の予防
非常用照明等の安全確保の設置義務	あり（家主が同居しており宿泊する部屋の面積が小さい場合は不要）
消防用設備等の設置	あり（家主が同居しており宿泊する部屋の面積が小さい場合は不要）
不在の場合の管理委託義務	あり
近隣とのトラブル防止措置	宿泊者への説明義務、近隣住民からの苦情・問い合わせ対応義務あり

空き家を民泊施設にするには、設備や居住の要件を満たすことや届出を提出すること、衛生確保などの条件があります。民泊新法においては民泊運営を始めやすくなってはいますが、一定のルールは守らなければなりません。ここでは、空き家を民泊にする条件について解説します。

都道府県等への「住宅宿泊事業届出書」の届出

設備要件、居住要件を満たす住宅である

空き家を民泊として活用するには、以下の設備要件・居住要件を満たす必要があります。

設備要件

「台所、洗面設備、浴室、トイレがあり、それらを問題なく使用できること」

上記の4設備が1棟の建物内になく、複数の建物に設置されている場合も、それぞれが使用できれば届出可能です。

居住要件

1. 誰かが実際に居住しており、継続的な生活のために使われている住宅
2. 現在入居者を募集している住宅
3. 継続的な生活の場として使用されていなくても、所有者などが別荘や別宅として一時居住のために利用している住宅

上記居住要件のいずれかに該当すれば、届出が可能です。
なお、実家が空き家の場合の居住要件は上記の2もしくは3に該当します。
ただし、居住要件の判断基準は自治体によって異なる可能性があるため、事前に確認しましょう。

衛生確保、宿泊者への騒音防止のための説明など

また、衛生確保や宿泊者への説明を適切に行うことも必要です。

衛生確保

1. 居室の床面積は宿泊者1人当たり3.3m²以上を確保
2. 清掃及び換気の実施

宿泊者への説明

宿泊者には、下記について書面貼付などの方法により説明しなければなりません。

1. 騒音防止のための配慮事項
2. ごみの処理についての配慮事項
3. 火災防止のための配慮事項

年間の営業日数は180日以内

年間営業日数は最大180日となっており、これを超える日数の営業はできません。なお、自治体によっては独自の実施制限期間を設けている場合もあるため、確認が必要です。

参考：観光庁 民泊の実施制限に関する地方公共団体の条例のとりまとめについて

また、民泊運営を始めるまでの準備期間や、宿泊者がいない期間は、空き家の管理が不十分になりやすい点にも注意が必要です。ALSOKの「HOME ALSOK るすたくサービス」では、敷地内の見回りや郵便物の回収・整頓などを行い、空き家や留守宅の管理をサポートします。民泊として稼働していない期間の防犯・防災対策として、活用を検討してみてはいかがでしょうか。

民泊の始め方

空き家で民泊を始める際は、主に以下の流れで準備を進めます。

• 必要書類を準備して都道府県知事に届出をする
• 管理業者・民泊運営代行業者と契約をする
• リフォームやリノベーションを実施する
• 民泊運営のための備品準備や環境整備をする

住宅宿泊事業の届出だけでなく、管理体制の構築や建物の整備、宿泊者を受け入れるための環境づくりが必要です。特に空き家になった実家を活用する場合は、家主が常駐しないケースが多いため、管理業者との契約も欠かせません。
ここでは、空き家で民泊を始める際の基本的な流れを順にご紹介します。

必要書類を準備して都道府県知事に届出をする

「住宅宿泊事業届出書」に必要事項を記入し、その他必要書類を準備して当該の都道府県知事に届出を行いましょう。必要書類は、住宅の登記事項証明書や図面などが該当します。

管理業者・民泊運営代行業者と契約をする

民泊として使いたい住宅が空き家の場合、家主不在の状態にあたります。このため、管理業者や民泊運営代行業者への委託が必要です。必ずこれらの業者と契約を行い、適切な管理を行えるようにしておきましょう。

リフォームやリノベーションを実施する

民泊運営のための備品準備や環境整備をする

家電や寝具、インテリアを整え、アメニティなどの備品を揃えて快適に宿泊できるための準備をします。Wi-Fi環境の整備なども行っておきましょう。また、外国人観光客の利用を想定する場合は、多言語対応の案内を用意しておくと親切です。

民泊に向いている空き家の特徴

民泊に向いている空き家には、アクセスが良い、駐車場を確保しやすい、ゲストが快適に過ごせる設備が整っているなど共通の特徴があります。民泊運営を成功させるためにも、まずは空き家の条件を確認しておきましょう。
ここでは、民泊に向いている空き家の特徴を詳しく解説します。

アクセスが良く利用者が迷いにくい立地

民泊を運営するうえで、アクセスの良さは重要です。駅や観光地からアクセスしやすく、初めてその土地を訪れる方でも迷いにくい立地が好まれます。さらに、コンビニやスーパー、飲食店などが徒歩圏内にある立地であれば、宿泊者の利便性も高まり、満足度の向上につながります。

近くに駐車場がある

近くに駐車場があることも、民泊に向いている空き家の特徴です。ファミリー層や遠方から訪れる利用者は、自家用車やレンタカーで移動することも多く、駐車場の有無が宿泊先選びに影響することがあります。敷地内に駐車スペースがあるのが理想ですが、近隣にコインパーキングなどがあれば利便性を確保でき、宿泊先として選ばれやすくなります。

ゲスト向けの間取りや設備が整っている

民泊で多くの方に利用してもらうには、ゲストのニーズに合った間取りや設備が整っていることも重要なポイントです。例えば、ファミリー向けであれば複数の寝室や広いリビング、キッチンなどがあると快適に過ごせます。また、Wi-Fiなどのインターネット環境も重要な設備のひとつです。
外国人観光客をターゲットにする場合は、和室や古民家風の空間など、日本らしさを感じられる物件が好まれることもあります。

知っておきたい民泊運営のメリット・デメリット

民泊運営のメリット	民泊運営のデメリット
民泊運営の収益を見込める	犯罪が発生するリスクがある
空き家の老朽化を防げる	近隣住民とのトラブルになる可能性がある
初期費用を抑えて始められる	収益化が難しい場合がある
住まいの価値を高められる	リフォームやリノベーションの費用がかかる場合が多い

民泊運営は魅力もある一方で、事前に理解しておきたい注意点もあります。
それらの両方を意識しておき、メリットを生かしデメリットを克服できる運営につなげていきましょう。

【民泊のメリット】民泊運営の収益を見込める

民泊運営が軌道に乗れば、空き家の維持・管理にともなう費用を民泊の収益によって賄うことも期待できるでしょう。
空き家は、放置しておいても税金や修繕・管理にともなう維持費がかかってしまうものです。空き家をそのままにせず民泊として活用することで、宿泊料金という形で収益を得ることが可能です。例えば1泊1万円で運営した場合、年間180日制限の営業日数をすべて宿泊で埋めることができれば、最大180万円の収入となります。

【民泊のメリット】空き家の老朽化を防げる

民泊を始めることは、実家の老朽化防止にも役立ちます。
一般的に、人が暮らしていない家は適切な空調管理がなされず、要所のチェック・清掃などが行き届かなくなるため、傷むのも早いといわれます。
空き家のままにせず民泊として活用することで、それにともない日常的な管理も適切に行えるようになるため、家の老朽化を防止することにもつながるでしょう。

【民泊のメリット】初期費用を抑えて始められる

空き家となった実家を民泊として活用すれば、物件確保にともなう費用はかかりません。本来、民泊を始めるには適した物件を確保することから始める必要があります。民泊運営開始にかかる初期費用の多くを、この物件費用が占めているといってもいいでしょう。
実家を活用することで、結果的に少ない初期費用で民泊運営を始められる可能性があります。

【民泊のメリット】住まいの価値を高められる

空き家を民泊として活用する際にリフォームやリノベーションを行えば、住まいの価値を高められる可能性があります。宿泊者が快適に過ごせるように設備の更新や内装の改善を行うことで、住まいの性能や快適性が向上し、物件そのものの資産価値アップが期待できます。
また、継続的に民泊として運営し、利用実績や収益実績を積み重ねることで、投資用物件として評価されることもあります。将来的に売却を検討する際、単なる空き家よりも買い手が見つかりやすくなり、有利な条件で取引できる場合もあるでしょう。

【民泊のデメリット】犯罪が発生するリスクがある

宿泊施設の運営には治安上のリスクがともないます。そのなかでも大きなものとして、利用者による傷害事件などの発生や、違法薬物の所持・使用、備品の破壊や盗難といった犯罪のリスクが挙げられます。
民泊を運営する際は、犯罪発生のリスクにも一定の注意を払い、トラブルを未然に防ぐためのルールづくりや対策を検討しておくことが大切です。

【民泊のデメリット】近隣住民とのトラブルになる可能性がある

民泊の利用状況によっては、騒音やルールを無視したごみ出しなどによって近隣の住民へ迷惑をかけてしまう可能性もあります。トラブルを防ぐためにも、利用者へルールを周知徹底しましょう。民泊マッチングサイトの多くは、運営者・利用者双方が評価対象になるため、低評価の利用者による予約はキャンセルするなど、利用者を適切に選定することも大切です。

【民泊のデメリット】収益化が難しい場合がある

民泊は、ただ運営していれば簡単に利用者が見つかり、容易に収益化を実現できるものとは限りません。先に述べたように新法民泊で民泊を運営する場合、年間の営業日数は最大180日となっており、1年のほぼ半分しか民泊として稼働させることができないのです。地域の特性や需要などによっては、180日間の利用が埋まらない可能性もあります。さらに、空き家の維持管理費に加え、民泊の備品や清掃代、光熱費など運営コストを考えると、収益が確保できないおそれもあります。適切な料金設定や営業日の設定（繁忙期を含めるなど）、非営業日の民泊以外での活用など、さまざまな手段を講じて収益化に努めることも必要でしょう。

【民泊のデメリット】リフォームやリノベーションの費用がかかる場合が多い

設備の老朽化や安全性の問題などから、空き家をそのまま民泊として利用できずにリフォームやリノベーションをする場合、まとまった費用が発生する可能性があります。
また、家具・家電やWi-Fi環境など、宿泊者向けの設備を整える費用も考慮しなければなりません。なお、自治体によっては補助金や助成金を利用できる場合があります。

空き家を民泊に活用する際に使える補助金や助成金

空き家を民泊にする際に活用できる補助金・助成金
対象となる補助金・助成金	補助上限・補助率	詳細
事業再構築補助金 （成長分野進出枠）	補助上限：1,500万円～ 補助率：1/2～ ※従業員人数や中小・中堅によって異なる	成長分野への業種転換や事業拡大などに取り組む場合に利用できる補助金。建物の建築・改修費などに利用可能。
事業再構築補助金 （コロナ回復加速化枠）	補助上限：500万円～ 補助率：2/3～ ※従業員人数や中小・中堅によって異なる	コロナ禍の終息後、最低賃金引き上げの影響を受ける事業者を支援する補助金。建物の建築・改修費などに利用可能。
小規模事業者持続化補助金 （一般型・通常枠）	補助上限：50万円 ※特例の場合は最大250万円 補助率：2/3	個人の新規開業者でも使いやすい補助金。機械装置等費や広告費、委託・外注費などに利用可能。
宿泊施設サステナビリティ強化支援事業	補助上限：1,000万円 補助率：1/2	すでに宿泊施設を経営している既存の事業者向けの補助金。省エネ設備や多言語対応などに利用可能。

各補助金には公募時期（募集期間）や、売上減少などの細かな申請要件があります。補助金額や補助率が変動する場合もあるため、実際に申請される際は必ず最新の公募要領を確認しましょう。
また、大阪府のように、国の補助金とは別に地方自治体ごとに補助金を用意しているケースもあります。民泊の届出をこれから行う事業者でも利用できる場合があるため、民泊を始める際は、物件がある自治体の制度についても確認してみましょう。

参考：大阪府「大阪府宿泊施設のおもてなし環境整備促進事業＜補助金＞」

実家の空き家を民泊にする際に役立つALSOKのサービス

「民泊運営サポートソリューション」

民泊運営サポートソリューションは、民泊をこれから始めたいと考えている方に対し、より安全安心な民泊施設を実現するためにALSOKが提供しているサービスです。運営に必要な消防設備の設置や火災の遠隔監視をはじめとした防災対策、応急救護に必要となるAEDの販売などを行っています。
24時間受付コールセンターも完備しており、近隣住民や利用者からの問い合わせ対応を代行いたします。

まとめ

空き家となっている実家を活用して民泊を始めるには、届出手続きや管理体制の構築、宿泊環境の整備など、さまざまな準備が必要です。空き家の有効活用や収益化につながる可能性もあるため、メリット・デメリットや法令・自治体のルールを確認したうえで、選択肢のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか。
空き家の安全管理についてお悩みがあれば、ぜひALSOKまでご相談ください。

空き家を民泊にする際のよくある質問

Q：実家の空き家を民泊にする場合の費用は？

A：小規模な改修のみであれば50万～100万円程度で始められる場合もありますが、大規模なリフォームやリノベーションが必要な場合は数百万円から1,000万円以上かかることもあります。また、運営開始後は水道光熱費や通信費、清掃費などのランニングコストも発生します。

Q：実家を民泊にする場合、リフォームやリノベーションは必要？

A：リフォームやリノベーションは必須ではありません。ただし、築年数が古い空き家や設備の老朽化が進んでいる物件では、実施されるケースが多くあります。そのまま活用できる場合もありますが、宿泊者の快適性や安全性を高めるために、水回りや内装、空調設備などを整えることが一般的です。