ホームインスペクション（住宅診断）とは？メリット・デメリット、注意点を解説

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新築や中古の住宅を購入・売却する際、建物の状態が気になる方は多いでしょう。このような時に専門家が建物の状況を調査する「ホームインスペクション（住宅診断）」を利用すれば、建物の状態や必要な対策が分かり、安心して取引を進められます。
この記事では、ホームインスペクションのメリット・デメリットや診断項目、依頼するときの流れ、注意点などを、主に買主側の視点で解説します。

ホームインスペクションとは

中古住宅の場合は建物状況調査の説明が義務化されている

建物状況調査（インスペクション）とは、ホームインスペクションとは異なる調査で、国の登録を受けた機関が実施する講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、目視や計測、非破壊検査を行います。2018年4月の宅地建物取引業法の改正により、不動産仲介業者は中古住宅の売主と買主に対し、建物状況調査（インスペクション）制度について説明することが義務付けられました。買主が希望すれば、業者を斡旋することも義務付けられています。

調査を実施するかどうかの交渉は買主の権利ともいえ、安心して不動産取引ができる環境が整備されています。

参考：国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」

項目	ホームインスペクション（住宅診断の総称として用いられる）
	ホームインスペクション（民間調査）	建物状況調査（宅地建物取引業法）
定義	住宅全般の状態を診断する民間サービス	宅地建物取引業法に基づく既存住宅の状態調査
法的根拠	特になし（民間基準）	宅地建物取引業法・ガイドライン
対象	新築・中古を問わず全ての住宅	中古住宅（既存住宅）のみ
目的	購入前の安心材料、劣化・不具合の確認（将来の修繕計画の把握）	宅地建物取引業法に基づく中古住宅の劣化・不具合の有無を調査
依頼主	所有者・買主・売主・不動産業者など自由	買主または売主
実施者	建築士や住宅診断士等	国土交通省の指定する講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）
調査内容	依頼内容に応じて柔軟に対応（外壁、内装、設備等を含む）	構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分
中古住宅取引時の位置づけ	任意	宅地建物取引業者が制度説明と斡旋義務あり（実施は任意）

ホームインスペクションを実施するメリット

住宅購入時にホームインスペクションを依頼することで、以下のメリットがあります。

住宅の状況を確認できる

専門家による調査で、劣化状況や修繕が必要な箇所、雨漏りやシロアリ被害の有無など、建物の状態を正確に把握できます。これにより、事前に建物の状態を把握し、必要に応じて対策を施せるため、購入後に予期せぬトラブルが発生するリスクを減らせるでしょう。
また、新築住宅の場合は図面通りに施工されているか、構造上の欠陥はないかなども確認できます。自分で建物について調べるのには限界があるため、専門家に診断を依頼することで、正確に状況を把握できます。

予算の見積もりができる

特に中古住宅の場合、建物の状況を確認することで、購入後の修繕費やメンテナンス代を事前に見積もることが可能になります。例えば、屋根や外壁の状態が把握できれば、後に発生する見込みの修繕費用を計算できます。これにより、住宅購入にかかるトータルコストを正確に把握でき、無理のない資金計画を立てることができます。また、調査結果をもとに売主との価格交渉や修繕相談も行いやすくなります。

長期的な安心感を得られる

ホームインスペクションを実施することで、新築であれば建物が適切に建設されているか、中古であれば良好に維持されているかを客観的に判断できます。建物の品質や安全性が確認できれば、購入後のトラブルを未然に防げるだけではなく、長期的な安心感を得られ、より快適な暮らしの実現につながるでしょう。

売主にとっても、ホームインスペクションを実施することで、引き渡し後のトラブルを未然に防げる点は大きなメリットです。安全が確認された住宅として売り出せるため、売却できる可能性も高まります。

ホームインスペクション実施のメリット
買主側のメリット	売主側のメリット
住居の状況を確認でき、購入後のトラブルを減らせる	引き渡し後のトラブルを減らせる
修繕が必要な場合は、予算の見積もりができる（主に中古住宅）	売却できる可能性が高まる
長期的な安心感が得られる

ホームインスペクションを実施するデメリット

費用負担がある

ホームインスペクションは有料サービスです。依頼する業者や建物の大きさ、調査内容や回数によって費用は異なりますが、一般的な費用はマンションで4万円～6万円程度、戸建てで5万円～7万円程度です。新築の場合は、数十万円必要なこともあります。

ホームインスペクションの費用は、住宅の所有者や不動産会社など売主が負担することもありますが、多くの場合は買主の負担となります。負担は増えるものの、住宅の欠陥を見逃した際の修理費や購入後のトラブルを考えると、無駄な出費ではありません。長期的な視点で見れば、ホームインスペクション費用は、安心を買うための必要経費ともいえます。

他の購入希望者に競り負ける可能性がある

人気物件をめぐっては、複数の購入希望者が競い合うことがあります。ホームインスペクションを実施する場合、調査期間や申請手続きが必要となり、他の購入希望者よりも契約手続きに時間がかかる可能性があります。

売主が、ホームインスペクションの希望者よりも、今すぐ購入を希望している買主を優先することも考えられます。そのため、ホームインスペクションを依頼する際は「他に購入希望者がいないか」「ホームインスペクションの結果が出るまで待ってもらえるか」など、売主や不動産仲介業者と事前に相談しておきましょう。

ホームインスペクションの調査内容

ホームインスペクションでは、専門家が建物のさまざまな箇所をチェックします。主な調査内容は以下となります。

ホームインスペクションの調査項目
診断箇所	詳細
外周り	基礎、外壁、屋根、軒裏、バルコニーなど
室内	屋内の壁や柱・梁、床、天井、階段、サッシやドア、シャッターや雨戸など
床下	土台および床組、基礎および床下面
小屋裏・天井裏	梁、桁、小屋組および野地板、各階の天井裏、下屋小屋裏
設備	給排水・給湯設備、換気設備、火災報知器

出典：一般財団法人　日本耐震診断協会
NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会

ただし、具体的な調査内容はオプションの有無や、マンションか戸建てかなどの条件によって変わります。例えば戸建てであれば、基礎や外壁などのひび割れ、傾き、水漏れ、シロアリの被害、屋根裏の雨漏りの有無などを主に検査するでしょう。

ホームインスペクションを依頼する流れ

1．業者選定・依頼

過去の実績や費用などを比較し、信頼できる業者を選びましょう。NPO法人日本ホームインスペクターズ協会のホームページでは、ホームインスペクター（住宅診断士）を検索できます。都道府県や新築・中古、物件タイプ（マンション・戸建てなど）、保有資格などから絞り込んだ検索が可能です。不動産仲介業者に業者を紹介してもらう場合は、調査してもらえる内容を入念に確認してください。

2．調査前の準備

調査前には必要書類の準備や、実施日の日程調整などを行います。住宅の所有者や不動産会社と、こまめに連絡を取り合うことが大切です。調査をスムーズに行えるように、家具の移動や天井裏への動線確認などを所有者に依頼する必要もあるでしょう。

3．ホームインスペクションを実施する

専門家が現地で建物の調査を実施します。依頼内容に応じて、目視だけでなく、専用の機器を用いて雨漏りや断熱性能などを診断する場合もあります。調査時間は、住宅の規模や依頼内容によって異なりますが、2～4時間ほどかかると見込んでおきましょう。

4．調査結果を受け取る

調査が完了したら、業者から調査報告書を受け取ります。報告書には建物の状況や劣化箇所、修繕が必要な箇所などが記載されています。この報告書を参考にしながら購入の最終判断や価格交渉を行いましょう。

ホームインスペクションを依頼するときの注意点

ホームインスペクションを依頼する際は、いくつかの注意点があります。

資格や実績を確認する

ホームインスペクションの質は業者によって異なります。依頼する際は調査員がホームインスペクションや住宅に関連する資格（既存住宅状況調査技術者、建築士など）を持っているか、過去の実績が豊富であるかなどを確認しましょう。信頼できる業者を選ぶことで、より正確な調査結果を得られます。

調査結果が出るまで時間がかかる

調査が完了してから報告書を受け取るまでには、業者にもよりますが、数日～1週間ほどかかる場合があります。住宅購入のスケジュールに間に合うよう、余裕を持って依頼することが大切です。

契約前のタイミングで依頼する

ホームインスペクションは、売買契約を結ぶ前のタイミングで行うことをおすすめします。契約後に問題が見つかったとしても、契約の解除は難しい場合があるためです。ホームインスペクションの結果をもとに、多少の修繕を行うことを想定して購入するのか、それとも購入を諦めるかなど判断しましょう。

ご自宅の安全性を高めるALSOKのサービス

住宅の安全性を高めるには、購入前にホームインスペクションで建物の状態を把握することに加えて、住宅への侵入窃盗や火災からご自宅を守るための防犯対策も重要です。防犯面を強化することで侵入犯罪から住宅を守り、より安心して暮らせる住まいの実現につながります。

スマートロック「SADIOT LOCK2」

ALSOKのSADIOT LOCK2は、玄関の鍵をスマートフォンで開閉できるスマートロックです。鍵の締め忘れを防ぐ「オートロック」機能や、スマートフォンが近づくだけで解錠する「ハンズフリー解除」機能などが特徴です。Apple Watchや専用リモコンからでも操作可能で、鍵の紛失リスクを低減し、入退室履歴の確認ができることから、不正開錠がないか、子どもや家族が無事に帰宅しているかなどをリアルタイムで確認できます。

防犯カメラ・監視カメラ

防犯カメラ・監視カメラは住宅への侵入窃盗や車上荒らし、屋内の見守りなど、ご家庭のさまざまな場面での防犯に役立ちます。ALSOKでは、ご要望に応じて最適なプランをご提案するだけでなく、取付から取付後のメンテナンスまで一貫したサポートが可能です。

ホームセキュリティ「HOME ALSOK Connect」

まとめ

ホームインスペクションは、専門家が建物の状態を詳細に調査する住宅診断サービスです。住宅の劣化状況や欠陥の有無を把握することで、安心して住宅を購入できるだけでなく、将来的な修繕計画や予算の見積もりにも役立ちます。ホームインスペクションを依頼する際は、信頼できる業者を選び、売買契約前のタイミングで実施することが重要です。